Richiesta di credito: «Cosa posso permettermi?»

Da un po‘ di tempo alcuni articoli nei media contengono frasi del tipo «Ormai, solo i ricchi possono permettersi una casa“. La verità che i prezzi delle case e delle abitazioni di proprietà sono aumentati. Le abitazioni di proprietà in Svizzera costano circa 700'000 o 750'000 franchi. Per le case unifamiliari indipendenti gli acquirenti devono pagare prezzi ancora più elevati.

Però ci si dimentica che il mercato, a parte qualche «Hot Spot» è in rilassamento. Un metro quadrato di terreno edificabile nel Canton Zurigo, secondo i rilevamenti di mercato attuali, spesso costa più di 2'000 franchi. Nella zona dell’Altopiano e nella Svizzera orientale ci sono ancora parcelle edificabili che possono essere acquistate al prezzo di 200 o 250 franchi (terreno assegnato a una zona edificabile).

Capitale proprio possibile

I requisiti per l’ottenimento di un’ipoteca bancaria oggigiorno sono severi. Secondo lo standard minimo attuale dell’associazione delle banche un cliente deve fare affluire almeno il 20 percento dei propri risparmi. Un determinato aiuto finanziario «iniezione finanziaria» può venir dato se il cliente dispone di averi in conto del pilastro 3a o di averi di previdenza della propria cassa pensione (CP). Viene considerato capitale proprio soprattutto: il denaro sul giroconto e sul conto risparmio, il guadagno realizzato tramite titoli, lo scioglimento di un’assicurazione sulla vita, un prelievo anticipato da un’ereditò o una donazione, come già citato un credito di previdenza (CP o pilastro 3°).

Tenga conto del fatto che secondo gli standard minimi almeno una parte di capitale proprio pari al 10 percento del prezzo d’acquisto non può essere coperta con gli averi di cassa pensione. Significa che almeno il 10 percento deve essere coperto con capitale proprio «primario» (non vengono accettati neanche i fondi provenienti da prestiti di parenti o amici, che possono essere restituiti).

Sono inoltre elevati anche i requisiti sul reddito. Le spese per la casa propria, per le quali dovete redigere un budget, possono ammontare al massimo a un terzo del vostro reddito lordo. Nel calcolo della portabilità non vengono utilizzati i bassi interessi attuali, ma viene calcolato un interesse medio a lunga scadenza del 5 percento. Le banche lo considerano un «test di stress» per l‘ipoteca.

Richiesta di credito in cinque fasi

Questo processo sostanzialmente è suddiviso in cinque fasi:

Fase 1: prima calcolare poi acquistare

Prima di accettare le offerte di venditori o agenzia immobiliari è consigliabile redigere un budget approfondito e pianificare bene.   Un calcolatore di ipoteca è disponibile su homegate.ch. L’oggetto die sogni deve poter essere bene finanziato con le vostre disponibilità finanziarie e il vostro reddito.

Fase 2: selezionare il partner

Le operazioni con ipoteche oggigiorno sono molto richieste presso le banche e altri fornitori. Vanno aggiunti anche i nuovi canali grazie alla digitalizzazione e ad internet. Riflettete bene quale fornitore è adatto a voi. Alcuni fornitori di prestiti non appartenenti alla sfera classica delle banche e della finanza a breve termine possono essere più concorrenziali.  Un immobile necessita però di un investimento a lungo termine.

Nell’era della digitalizzazione e delle piattaforme di confronto, quasi tutti sono ben informate. E con ragione quasi tutti sono sensibili ai prezzi.  Quanto costa ad esempio un’ipoteca fissa di 5 anni per data di scadenza? Informatevi su quali sono le normali condizioni di mercato.

In passato l’unica possibilità era andare personalmente in banca. Oggigiorno avete la possibilità di svolgere l’intero processo di inserimento di dati di base comodamente online. Prima però dovreste accertarvi se il finanziamento online verrà svolto come un’acquisizione o se potete davvero anche chiedere e gestire un’ipoteca online. L’ipoteca online di homegate.ch copre ampiamente questa necessità. Permette di richiedere un primo finanziamento all’acquisto e anche finanziamenti supplementari o aumenti.  Stipulando un’ipoteca online il cliente approfitta di condizioni vantaggiose e di un processo efficiente. Una volta che cliente ha raccolto tutte le informazioni e le documentazioni riguardanti l’oggetto, la richiesta può essere registrata in circa un’ora.

Fase 3: scegliere il modello ipotecario

La strategia ipotecaria scelta determina quali interessi verranno calcolati e in quale misura il debito finanziario potrebbe subire oscillazioni nel corso degli anni. Nella maggior parte dei casi viene fatta distinzione tra le varianti «sicura», «bilanciata» und «dinamica». Coloro che intendono pianificare e andare sul sicuro opteranno per l’ipoteca fissa (sicura). Coloro che vogliono e possono rischiare di più aggiungerà un’ipoteca del mercato monetario o un’ipoteca Libor. Queste ipoteche hanno nella maggior parte dei casi hanno tassi d’interesse più convenienti ma sono più soggette al rischio di oscillazioni. Siccome a partire dal 2020 le ipoteche Libor non avranno più l’attuale tasso d’interesse, il futuro di questo tipo di finanziamenti è incerto.

Fase 4: Inoltrare la richiesta di credito

Una richiesta di credito è una questione formale. I rispettivi reparti delle banche sono tenuti ad esaminare molto accuratamente tutte le documentazioni. Per questa fase dovete quindi prendervi tempo a sufficienza e tenere pronti tutti i documenti. I documenti più importanti per una richiesta di credito sono:

• il passaporto o la carta d’identità
• i documenti relativi al vostro reddito e al vostro capitale (dichiarazione d’imposta, distinta di salario, attestazione della cassa pensione, polizze assicurative, attestazione di conti risparmio e titoli, etc.)
• la descrizione esatta dello scopo di utilizzo e indicazione dell’importo di credito desiderato.
• un estratto del registro delle esecuzioni aggiornato
• le documentazioni dettagliate riguardanti l’immobile o l’abitazione di proprietà: ubicazione e indirizzo, superficie abitativa, estratto del registro fondiario, piano del catasto, documentazioni riguardanti l’assicurazione sull’edificio, foto e piani dell’oggetto, etc.
• in casi singoli, in parte anche altre documentazioni, ad esempio il certificato di fondazione della proprietà per piani, i piani di ripartizione delle unità per piani, le quote di valore o il regolamento della comunità di proprietari per piani.
• Osservazione sull’ipoteca online di homegate.ch: il cliente deve presentare l’originale dell’ID o del passaporto. Può farlo anche ad esempio presso le FFS. Non è necessario che si presenti a uno sportello bancario. Per le altre documentazioni sono sufficienti delle copie.

Fase 5: emissione del contratto di credito

Un’altra pietra miliare è la creazione del contratto di credito. Parallelamente dovete tenere pronti i fondi propri concordati. A questo scopo devono essere osservate anche altre formalità:

La banca emette la promessa di pagamento irrevocabile per l’acquisto solo sulla base di questo contratto. Questo importante documento viene richiesto dal venditore alla firma del contratto di acquisto e alla documentazione pubblica. Non appena il contratto è stato legalmente firmato e verrete inseriti come acquirenti nel registro fondiario, l’acquisto dell’oggetto dei vostri sogni è considerato effettuato.